TRAVERSE CITY, Michigan — Como propietario del minorista de café Higher Grounds Trading Company, Chris Treter tenía un problema: el negocio estaba en auge, pero sus nuevos empleados no podían encontrar viviendas asequibles.
«Traverse City se está convirtiendo en una combinación de Myrtle Beach y Hilton Head, un lugar que atiende a un grupo demográfico fuera del área», dijo Treter. “Nuestros trabajadores ya no pueden vivir aquí. »
Treter y otros en esta pequeña comunidad del Lago Michigan de casi 16.000 personas encontraron una solución: un edificio de 47.000 pies cuadrados que ofreciera espacio para residencias, negocios y actividades comunitarias que escaseaban debido a la gentrificación de la ciudad. provocó que los precios subieran y que los residentes locales se fueran.
Lo que distingue a este proyecto de otros es la forma en que se financia. Treter desarrolló este espacio con Kate Redman, una abogada que trabaja con organizaciones sin fines de lucro, y varios otros empresarios que enfrentan desafíos similares. Crearon una campaña de financiación colectiva que reclutó a casi 500 residentes para invertir 1,3 millones de dólares en pagos iniciales para ayudar a financiar la construcción del proyecto y ganar hasta un 7% anual en dividendos. Alrededor de 500 residentes adicionales contribuyeron con $50 cada uno para unirse al proyecto como miembros de la cooperativa.
El desarrollo de $20 millones, llamado Commongrounds, se inauguró a fines del año pasado. Está completamente ocupado y consta de 18 apartamentos basados en ingresos (alquiler por debajo del precio del mercado según el ingreso medio), cinco habitaciones estilo hotel para alquileres a corto plazo, un restaurante, tres cocinas comerciales (para restaurante y para uso en eventos y clases), un mercado de alimentos, un centro de capacitación en café (para nuevos empleados y el desarrollo de nuevas bebidas), un centro de artes escénicas con capacidad para 150 personas, un espacio de coworking, oficinas y una escuela infantil Montessori.
Los propietarios, compuestos por más de 1.000 miembros de la cooperativa, también adoptan un enfoque de gestión cooperativa en las operaciones. Los accionistas, los inquilinos comerciales y los inquilinos de apartamentos eligen a los nueve miembros de la junta directiva del proyecto.
Commongrounds es el último y mejor ejemplo de lo que los desarrolladores de proyectos similares en todo Estados Unidos llaman “bienes raíces cooperativas comunitarias”. La estrategia fue desarrollada hace una década por un grupo legal sin fines de lucro y un grupo vecinal sin fines de lucro en Oakland, California, y ha sido perfeccionada por grupos legales y de desarrollo en Atlanta, Boston, Minneapolis, Filadelfia, Portland, Oregon y otras ciudades.
La estrategia cooperativa permite a los grupos vecinales financiar proyectos de construcción o renovación no convencionales que los bancos y prestamistas institucionales, que prefieren operaciones ricas en efectivo, no tocan.
«Esto es parte de un fuerte movimiento hacia el control comunitario y bienes raíces asequibles, en lugar de permitir desarrollos de alto precio según los caprichos del mercado», dijo Mohit Mookim, abogado del Sustainable Economies Law Center, un grupo sin fines de lucro de Oakland que ayudó desarrollar la estrategia.
Gran parte de este enfoque surge de los esfuerzos de los gobiernos federal y locales para facilitar a los pequeños inversores la inversión en desarrollo inmobiliario. Las normas federales alguna vez prohibieron a los pequeños inversores (aquellos con un patrimonio neto inferior a 1 millón de dólares o que ganan menos de 200.000 dólares al año) participar en proyectos de desarrollo; Eso cambió en 2015. Al mismo tiempo, algunos estados aprobaron leyes que permitían a los pequeños inversores invertir su dinero en el desarrollo local.
«Jusqu’à ce changement, 90 pour cent des résidents d’une communauté ne pouvaient pas investir directement dans un projet immobilier», a déclaré Chris Miller, président du conseil d’administration de la National Coalition for Community Capital, un groupe à but no lucrativo. “Michigan ahora permite a los inversores no acreditados invertir hasta 10.000 dólares en un proyecto. Esto nunca se había visto antes.
Ahora se pueden ver desarrollos cooperativos en todo el país. Para este artículo, identificamos aproximadamente 15 proyectos de propiedad cooperativa en los Estados Unidos. Aquí hay algunos:
En Oakland, A la Cooperativa de Bienes Raíces Permanentes de East Bay se le atribuye ampliamente el mérito de ser uno de los primeros grupos comunitarios en aplicar el concepto de cooperativa comunitaria a un proyecto vecinal. En 2019, el grupo recaudó $185,000 a través de una campaña de crowdfunding que atrajo a más de 25 inversionistas para ayudar a financiar un proyecto de $1.3 millones para comprar y renovar Co-op 789, un edificio de cuatro unidades en el norte de Oakland.
Noni Session, cofundadora y directora de East Bay Permanent Real Estate Cooperative, dijo que los proyectos cooperativos comunitarios responden a la perturbación económica causada por lo que ella llamó el “camino de capital estándar” del desarrollo convencional. Los promotores y banqueros privados que viven y trabajan fuera de la ciudad, explicó, normalmente ignoran a los residentes locales cuando persiguen proyectos anunciados como «revitalización de barrios».
“Casi todo esto descuida a todas y cada una de las personas en una comunidad no rica como West Oakland”, dijo la Sra. Session. “Nuestro modelo es la inclusión económica. El objetivo es reconquistar nuestra ciudad y recuperar el poder necesario para su desarrollo.
En Boston81 inversionistas comunitarios recaudaron $142,500 para comenzar la construcción en 2022 en un terreno baldío en Dorchester Avenue de un edificio de cinco pisos que consta de 29 apartamentos asequibles y una librería en la planta baja.
El promotor, TLee Development, reclutó inversores individuales para el proyecto de 9,65 millones de dólares, completado el año pasado.
«Estamos involucrados en 15 proyectos como este en Boston», dijo Declan Keefe, cofundador de CoEverything, una consultoría de arquitectura y desarrollo de Boston que se especializa en proyectos cooperativos comunitarios. “El énfasis está en la propiedad comunitaria para que la gente no sea desplazada. »
en atlanta, una cooperativa propiedad de los trabajadores llamada Guild ha creado el Community Stewardship Trust, en el que los residentes locales pueden comprar acciones y opinar en proyectos futuros en los que participa Guild. El primer proyecto del Gremio es la compra de un edificio abandonado de 7,000 pies cuadrados en Dill Avenue, que está ampliando a 21,000 pies cuadrados para albergar 18 unidades de vivienda asequible, una tienda de comestibles, un espacio de trabajo conjunto y tres cocinas comerciales. Se espera que el proyecto se inaugure este año.
“Nuestro objetivo es garantizar que en los barrios que están sufriendo gentrificación, las personas que hicieron grandes esos barrios se beneficien del desarrollo que se está produciendo”, dijo Nikishka Iyengar, fundadora y directora del Gremio.
En Traverse City, Commongrounds estuvo motivado por algunos de los mismos principios de asequibilidad y supervisión comunitaria. La ciudad, que alguna vez fue un puesto de avanzada costero estacional templado, ha dado la bienvenida a 1.000 nuevos residentes en la última década y se ha convertido en un centro urbano bullicioso y cada vez más caro en todas las estaciones.
El centro de la ciudad está en auge con construcciones residenciales y comerciales nuevas y costosas. Un apartamento de una habitación normalmente se alquila por más de $1,900 por mes, mientras que los ingresos individuales anuales medios son de poco más de $31,000. El precio medio de una vivienda se disparó a casi 400.000 dólares en febrero, más del doble que en 2010.
Joe Sarafa, un desarrollador local y administrador de propiedades, ayudó al Sr. Treter a determinar los detalles de la compra del sitio Commongrounds de medio acre a lo largo del río Boardman, que atraviesa la ciudad. Ocho residentes, la mayoría de ellos destacados activistas comunitarios, invirtieron 550.000 dólares para comprar la propiedad y se convirtieron en los primeros inversores del proyecto.
La Sra. Redman, con la ayuda de voluntarios, celebró reuniones públicas para decidir la misión principal del proyecto y desarrollar la estrategia de financiación colectiva. Trabajaron con funcionarios de la ciudad para ajustar varias restricciones de zonificación, incluida la reducción significativa de los requisitos de estacionamiento.
Otro actor importante fue Jeff Hickman, vicepresidente del Coastal States Bank que vive en Traverse City y que consiguió 8 millones de dólares en garantías de préstamos para empresas e industrias rurales del Departamento de Agricultura de Estados Unidos. El resto fue financiado por un prestamista sin fines de lucro y subvenciones estatales y del condado.
El edificio terminado, con sus espacios públicos llenos de sol y acogedoras oficinas y residencias, fue diseñado por Ray Kendra, un arquitecto local.
“Lo que quiero hacer ahora es trabajar en más proyectos comunitarios”, dijo Redman, quien dirige el personal del edificio. “Hay interés en desarrollar más viviendas y más bienes raíces que satisfagan las necesidades de la comunidad. »
